北京投资客在杭州亏了30万的背后是，都没钱了！

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今天我读了一篇写北京投资客去年在杭州买房亏了30万的文章。

事情的经过是这样的，去年杭州二手房市场开始量价齐跌，尤其是之前倒挂打新大热的网红板块网红小区，比如未科板块、奥体板块等。

于是呢，这个故事的主角觉得，此时应该是进场“抄底”或者“捡漏”的时候。

于是就通过一系列专业的操作手法，在没有购买资格的情况下创造了购房资格。（hp是啥意思，就是找个本地人假的结婚。不知道的留言区找答案）

在没有抵押资格的时候创造了抵押条件。（经营抵押贷需要公司满一年以上，于是买了个空壳公司）。

甚至通过金融中介获取了几乎零首付的高杠杆。

具体操作流程如下：——

（时间安排的很紧凑，按照这个流程，减少垫资成本，尤其是离婚取证和过户的时间点，大家要好好看看，将来能用上）

最后的结果是什么呢？

故事的主角在下定之后，觉得接下来杭州房价还会继续大幅下跌，于是呢，思考之后决定放弃定金，再加上之前杂七杂八的费用，大概这笔交易赔了30万。

后来他为了验证自己的决定英明，一直观察这个小区的成交，三个月之后发现又掉了70万。

换句话说，如果当初不是果断放弃，亏的就是70万。

我们随便找一个未科板块的红盘看一下成交记录，基本可以验证他的判断是对的。

下图是2022年8月之前的成交

下图是2022年9月之后的成交

确实杭州二手在去年底的几个月又经历了一次至少10%的跌幅。

所以他毁约是对的。

买了，会亏得更多。

从这个故事大家应该能品出来，在大趋势面前，个人的专业啊、技巧啊，其实不堪一击。

关键是时机。

所谓小富在己，大富在天，就是如此！

房价持续下跌的大趋势下，你多专业的手法都不行。都是亏钱的。

再一个，一个人如果想要买房，一点都不难，有的是办法。

比如说，没有购房资格，这都不叫事。

可以这么说，全国没有一个城市的购房资格是不能解决的。

可能有人说，我没钱。

这么说吧，你只要能拿出10万块，没有哪个城市是搞不定的。

类似杭州这样的强二线，未科这种核心板块，首付3万就能买458万的房子。

还有人说，还不起月供。也非常好解决。

只要有房子，利用房子的融资借贷手段更多。

想买房，就是这么简单。只要你想买就能买，没钱也能买。

有人会说，借的钱总要还吧。

对，这你算说到点上了。

这一切所有背后的手段和算计，前提是房价要涨。

只要两三年房价涨一波，把前面的欠账平一平，这个循环才能继续。

如果房价不涨，这一切就是无根之水，长不了。

2

通过这个事，我又想到这两天看的另一篇文章，写的是青岛城阳区城投平台缺钱，于是导致部分共有产权房无法交房的尴尬局面。

事情是这样的，2023年1月4日，某位购买了城阳龙湖开发的共有产权房项目的网友发现，开发商拒接交房。

一问才知道，是因为市政公司在购房时承诺的76万元人才补贴款没到位。

按照人才共有产权房的购买条件，是个人出资一半，剩下的一半城阳城投的马甲公司青岛家安运营管理有限公司出资。

比如这位网友购买一套150万的房源，其中城阳区城投马甲需要出资76万元。

现在的问题是，龙湖把房子建好了，购房者把自己购买的这一半产权的钱也付了。

可是城投却没钱付，导致龙湖不能给业主交房。        

这一下就把该人才整不会了。

去问城投平台，“现在没钱，正在积极筹钱。有意见就找房管局投诉吧。”

去房管局投诉，“你可以找开发商退房。” 

去找龙湖退房，“退房扣除20%的违约金，差不多60万吧。”

该人才懵了，“咋滴，我啥待遇没享受到，还得先倒贴60万呐”

当然这个事情的最新进展很圆满。青岛城阳市政投资发文称，已将48套房款拨付到位。

事情就是这么个事，是意料之中，也是意料之外。

这肯定不是个例。

其实去年4月，就已经有一批共有产权房购房者反映自己购买房子，因为共有产权款项迟迟不到位，导致银行贷款下不来，无法收房。

目前以“共有产权房”作为关键词搜索，会出来很多案例，涉及的问题主要是“未打款”。

我们知道城阳区于2020年开始实施的“阳光引才”工程，不但赢得了“抢人才”的面子，也赢得了“楼市去库存”的里子。

唯一的副作用就是：当地政府补贴不起了。

因为仅仅2020年城阳区需要投入配套+房补就需要110亿。

但是，参照2021年城阳区政府发布的《2020年度财政预决算报告》：         
1、2020年，城阳全区一般公共预算收入才78.4亿元。

2、而2020年末，城阳全区地方政府债务余额就高达150.18亿元（不含高新区）。

3、那么2020年，城阳全区可新增专项债券只有49亿元。

简单地说，财政收入不够补贴。

为啥不够呢？原因可能很多，其中很重要的一条是和土拍有关。

城阳的地块，主要被地方平台拿走了。

那么作为区城投，一边要大肆掏钱托起土地财政，另一边，还要给共有产权房出资。

蜡烛实在经不起两头烧。

城阳城投付不出共有产权购房款其实广大地方城投困境的缩影。

毕竟，去年全年，全国300城住宅用地出让金仅为3.3万亿元。这其中90%的地块都是地方城投自己拿的。

说起城投公司，它的作用就是给地方财政套个马甲融资。

可这里面的关键点是，城投作为地方政府的融资平台，但地方政府不能明着担保，所以名义上还是要给抵押物的。

用什么抵押呢？很多地方政府“穷得只剩地”了，所以土地就是最好的抵押物。

国有土地倒腾给国有公司，这个操作不复杂，就是城投拿地。

那么地到手了，之前的操作就是先修路造公园把土地的评估价拉上去，然后再拉几个房地产公司做“托”把地价炒上去，然后城投把地抵押，从银行借钱，或者发债，土地财政的闭环就完成了。

当然，这个过程还有一个重要角色就是购房者。

购房者下场买房，把房贷背起来，完成债务转移，可购房者也不是大傻子啊！

房价不涨，没有哪个大傻子会心甘情愿背房贷？就算是像诸葛瑾这种死多头也是宁愿毁约赔钱也不愿意背的。

因此，这个循环就是房价上涨，然后地价上涨，接着房价再涨，地价再涨，如此循环下去。

这里面的关键点，就是房价要上涨。

如果房价不涨，地价上涨就是无根之水，长久不了。

现在的情况是，只有城投拿地，房企不参与炒地价了，房价不涨反跌了。

那么，这个时候，银行就很难办了。

之前地价虚点就虚点，只要合规性没问题，睁一只眼闭一只眼也就过去了。

明知城投债是肉包子打狗有去无回，银行也借。无非就是举新还旧利滚利一直滚下去而已。

现在是地价不涨，再怎么努力举新债也裹不住旧债了。

所以，2022年每一块城投托底的地，现在都成了压在地方城投身上的一座山。 

如何解决当下困境？其实摆在城投面前的路不多。

第一条，对自己下手。

比如，有城投公司上班的朋友，竟然也有了卖房任务。要求年底之前，每人五套，和他们年终考核挂钩。搞不好可能连工作都保不住了。         

再比如，对自己人，薪水下手。

第二条路，就是寄希望市场回暖，房价上涨，房企进场抢地炒地，然后地价上涨。

除此之外，还能有其它路吗？

目前的楼市现状，就是政府放出了除了降价以外的一切利好措施。只要不降价，你想怎么买房都行。

你当然可以站到道德的制高点去声讨，为什么房价不降？但还是要面对实际问题。

如果你要买房，遇到没资格、没首付、还不起月供等问题，该如何解决？我为大家整理了一份《大白买房投资》简版。

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